2021/05/05 從【王道圓滿一號疑遭詐欺 檢調約談5人】新聞事件，淺談不動產投資信託契約及公開說明書的法律責任

從【王道圓滿一號疑遭詐欺 檢調約談5人】新聞事件，淺談不動產投資信託契約及公開說明書的法律責任
 
      我國在92年7月23日制定「不動產證券化條例」，歷經數次修法，引進不動產投資信託（REITs）與不動產資產信託（REATs）二種不動產證券化方法。其中不動產投資信託，係指由受託機構（信託業）向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託(該條例第4條第1項第9款參照)。
      由於一般投資人並無巨額資金可投資不動產或相關權利，藉由不動產投資基金（REITs）發行受益憑證而將不動產證券化的方法，匯集投資人龐大資金進行不動產或相關權利的投資，再將運用所得的收益分配給投資人，便可達到投資人以小額資金投資不動產的同等效果。
      不動產投資基金（REITs）發行受益憑證時，依規定應編製公開說明書（prospectus），提供投資大眾作為決定投資與否的重要參考依據。美國大法官Louis Brandeis曾言：「陽光是最好的消毒劑，燈光是最有效的警察(Sunlight is said to be the best of disinfectants, electric light the most efficient policeman.)」，將發行資訊充分公開揭露，不僅可提供投資人審慎決策投資與否的憑據，更可藉由律師、會計師等專業人士提供意見及查核簽證，達到共同監督的效果。
      公開說明書應記載事項如有虛偽或隱匿情形，不僅將使投資人因不實或錯誤訊息的影響以致權益受損，更涉及到相關負責人、專門職業或技術人員提出意見或查核簽證正確與否的法律責任，以及主管機關監督管理責任等問題。對於公開說明書編製不實或內容有所欠缺時，包括證交法、證券投資信託事業管理規則、金融資產證券化條例、以及不動產證券化條例等各設有不同的規範。有規定公司負責人與公司對於善意相對人應負連帶損害賠償責任；有賦予證券主管機關停權處分之行政職權；而金融資產證券化條例、不動產證券化條例等更設有對受託機構相關人員刑事責任的規定，不可不慎。
 
【新聞連結】https://www.cna.com.tw/news/asoc/202105040296.aspx